Перепланировка нежилого помещения
Дизайн внутреннего пространства склада, помещения магазина или офиса не всегда отвечает потребностям владельца или арендатора, поэтому возникает мысль сделать ремонт. Что такое перепланировка профессиональных помещений, законодательство определяет так: это все виды работ, направленные на изменение расположения помещений, входящих в состав генеральных. Речь может идти о слиянии или разделении, а также об оптимизации систем связи под нужды конкретной компании или частного предпринимателя.
Такие ремонтные работы требуют тщательной подготовки, прежде всего организационной и документальной, так как в большинстве случаев необходимо согласование планируемых изменений в компетентных государственных органах. Далее мы расскажем, кто дает разрешение на переустройство нежилого помещения, какие бумаги могут потребоваться и в каком порядке необходимо действовать. Вы также узнаете, в каких ситуациях есть шанс обойтись без ряда формальностей.
Цели проведения перепланировки нежилого помещения
Переоборудование площадей, не предназначенных для проживания, чаще всего требуется предпринимателям для определенных коммерческих нужд. Основная задача ремонта – добиться максимальной оптимизации условий использования площади с учетом особенностей нового функционального назначения. Перепланировка нежилого помещения призвана сделать его более практичным, практичным и эстетически привлекательным (при необходимости), не нарушая действующих строительных норм.
Если по СНиП перепланировка нежилого помещения была произведена с нарушениями или вообще отсутствует разрешение на проведение работ, следует ожидать как минимум штрафных санкций, а по максимуму принудительного изъятия жилья для государственных учреждений для продажи по адресу аукцион.
В некоторых случаях изменить раскладку без нарушения законодательства РФ невозможно:
- если это приводит к несоблюдению норм пожарной безопасности;
- при угрозе деформации или разрушения стен и других конструктивных элементов складского типа;
- с высокой вероятностью ухудшения внешнего вида и целостности фасадных систем;
- когда изменения представляют потенциальную угрозу жизни и здоровью людей, в том числе прохожих.
Варианты и цена перепланировки нежилого помещения
Инициатором реконструкции может быть как собственник, так и арендатор с согласия собственника. Сама процедура длительная, дорогая и трудоемкая, поэтому многие обращаются за помощью в специализированные компании, которые берут на себя подготовку документов, обращение в органы и получение окончательного решения. На стоимость согласования переоборудования коммерческого помещения влияет размер, объем ремонта и степень сложности, а также тип здания, в котором предстоит проведение работ.
Ценовая политика фирм-ассистентов тоже разная, например, есть фирмы готовые помочь за 80-100 тысяч рублей (если речь идет об офисе в 100 кв м), а цены других начинаются от 120 тысяч рублей. Важную роль играет спектр предлагаемых услуг и место, где вы будете оформлять переоборудование под офис, склад и т.д. Например, в мегаполисах цены на 15-20% выше, чем в небольших городах. Если после приблизительных расчетов вы понимаете, что ремонт вам не по карману, имеет смысл найти альтернативное место под кафе, ресторан или офис, где не требуется существенных изменений перед началом бизнеса.
Проще всего договориться о процессе переоборудования, если оно находится в отдельном здании, а в жилых комплексах чаще всего переоборудуется в квартиры на первом или цокольном этаже. В любом случае нужно будет доказать, что грядущие изменения не приведут к ухудшению санитарных и других норм. При обнаружении несоответствий стандартам представленные документы возвращаются на доработку с описанием проблемных моментов.
Невозможно произвести перепланировку помещений в многоквартирном доме до их перерегистрации в качестве профессионального фонда.
В зависимости от тяжести проводимых работ план может быть скорректирован:
Различают следующие виды переоборудования нежилых помещений, где требуется согласовательная процедура:
- демонтаж или перенос тамбуров и лестниц;
- установка кондиционера с наружным типом крепления и рольставнями;
- установка напольных покрытий или других систем, которые могут привести к перегрузке полов и фундаментов;
- демонтаж и установка дверных или оконных конструкций в наружных стенах зданий, а также регулировка высоты и ширины проемов между квартирами;
- остекление балконов, лоджий любых размеров;
- переместить туалеты и ванные комнаты;
- обустройство новых систем водо-, тепло- и газоснабжения и вывод из эксплуатации старых;
- подключение оборудования, что приведет к значительному увеличению расхода воды, электроэнергии и газа за счет прокладки дополнительных труб и кабелей;
- установка перегородок и стен, не предусмотренных первоначальным планом, что может изменить нагрузку на фундамент здания.
Какие нужны документы для согласования перепланировки нежилого помещения и начала ремонта?
Перечень ценных бумаг определяется в индивидуальном порядке, исходя из вида работ, местонахождения имущества и ряда других факторов. Обязательно потребуется поэтажный и ситуационный план, документ, подтверждающий право собственности на объект, договор купли-продажи или аренды, официальная выписка из технического паспорта, а также паспорт заявителя (от его имени будет направлено заявление компетентному органу).
Также невозможно обойтись без проектной документации, подготовка которой предполагает всестороннее изучение объекта и подготовку экспертного заключения. Его могут выдать только лицензированные архитекторы.
Инстанции, в которые нужно обращаться при узаконивании перепланировки нежилого помещения
Орган, в который необходимо подать заявление, определяется местом нахождения объекта:
В обоих случаях необходимо также обращаться в управляющую компанию Роспотребнадзора, территориальные органы, контролирующие обеспечение населения газом, электроэнергией, водой, ГУП ГлавАПУ и ДЭЗ.
Основные этапы согласования
Законодательство устанавливает не только требования к технической части, но и определенный порядок переоборудования профессиональных помещений. Для начала ремонта нужно:
- проанализировать возможность изменения первоначального плана;
- подготовить документы, перечисленные выше;
- произвести замеры объекта;
- сделать техническое заключение, подтверждающее возможность проведения ремонтных работ;
- подготовить проект, учитывающий правила оформления каждого раздела;
- получить одобрение собственника (для арендатора);
- подавать заявки и согласовывать проектную документацию в соответствующих государственных службах;
- выдать разрешение на перепланировку нежилого помещения и акт о выполненной реконструкции;
- провести инвентаризацию недвижимого имущества и актуализировать данные в технических документах БТИ;
- подготовить новый технический план и закрепить изменения в ЕГРН.
Когда согласование перепланировки нежилого помещения не нужно?
Избежать бумажной волокиты, лишних сил и времени на ремонт удастся, если в рамках переоборудования не предполагается:
- значительное изменение веса стен, полов и перегородок;
- демонтаж, изменение расположения или установка сантехники;
- корректировки внешнего вида здания;
- демонтаж старых или монтаж новых внутренних конструкций.
За незаконную планировку КоАП России предусматривает наказание, поэтому, даже если по каким-то причинам ремонтные работы проводились без разрешительных документов, согласовать реконструкцию все равно необходимо. Отсутствие официального одобрения не позволит в будущем проводить легальные сделки с недвижимостью. Сначала все должно быть узаконено, а уж потом – продано, подарено, обменено или оформлено в наследство.
